欧洲旅游度假地产投资“面面观”

来源:
2017-07-25 10:06:54
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随着国内高净值人群投资欧洲地产趋于火热,欧洲不少度假旅游开发商纷纷踏足中国市场。

“过去一年半时间, 投资PVCP集团旅游地产的国内投资者增速超过700%。”法国大型度假旅游地产开发管理集团——Pierre&Vacances-Center Parcs(下称PVCP集团)旗下璞蔚房地产经纪(上海)有限公司CEO威廉(Guillaume Hubert De Fraisse)告诉记者。

记者多方了解到,欧洲旅游度假地产之所以吸引高净值人群的青睐,一是不少欧洲一些国家规定包租型旅游度假地产免征增值税购房(如法国增值税高达20%),但其同样享有永久产权以及与当地住宅类房地产相当的涨幅;二是欧洲度假旅游地产开发商如PVCP集团推出了售后回租服务,10至15年可续的租约合同,为买家提供年化3.5%-6%的净租金回报。

在业内人士看来,尽管欧洲度假地产看似拥有房产估值提升与租金回报的双重收益,但其中的水依然“很深”。部分欧洲当地旅游地产开发商存在选址不当、管理效率低下等问题,导致入住率不高与家居用品耗损巨大,并且需要业主自行承担管理及维护费用,令相应的投资回报大打折扣。此外,个别欧洲当地旅游地产开发商为了迎合中国投资者的短期高收益需求,刻意将售后回租期限降至3-5年,但较短经营时限未必能兑现售后回租高收益预期。

“这也是国内高净值投资者淘金欧洲旅游度假地产投资,必须注意的风险隐患。”威廉表示。通常运作相对成熟的欧洲度假旅游地产公司都会统一定价与售后回租期限,也不存在投资者自负管理维修费用等行为。

售后回租模式解析

所谓售后回租,即投资者在购买欧洲度假旅游地产项目后,迅速与开发商签订售后回租协议,由后者成为房产的唯一租客,开发商负责运营、管理这间房子吸引游客入驻度假,并在租约期间,承诺给予买房者稳定的年化租金收益。

“目前,欧洲多数旅游度假项目售后回租业务的年化回报率约在3%-6%。”威廉指出。另外,旅游度假地产的保值增值与度假旅游项目是否位于知名景点附近、交通便利性、以及开发商运营管理效率息息相关。

他透露,要做到景点选址准确与提升运营管理效率,绝非易事。PVCP集团通过50年运营经验,将旗下大部分项目的年均入住率稳定至80%以上。

欧洲旅游度假地产投资“面面观”

“由于我们在全球管理300多个度假项目,PVCP集团规定无论各个度假项目入住率不论多少,业主都会收到稳定统一的租金收益,且售后回租收益写入租约,不会受到入住率与房屋管理维护开支的影响。”威廉解释说。不少国内高净值人群对此也相当认可,认为这也是他们资产全球化配置、获取稳定回报的一部分。

他还发现,不少国内高净值人群更看中的,主要是欧洲度假旅游地产的升值空间,比如位于PVCP集团位于巴黎迪士尼乐园附近的巴黎自然村庄度假地产、以及德国北海海岸中心公园度假地产一经面世,就收到不少国内高净值群体的投资意向。究其原因,他们看中这些旅游度假地产的升值空间,比如巴黎过去10年房价涨幅超过3倍、德国北海公园所在地周边房产价格近年年均涨幅超过10%,令相应的旅游度假地产估值也有类似的涨幅。

欧洲旅游度假地产投资“面面观”

威廉直言,其实欧洲旅游度假地产项目要实现盈利,必须满足两个条件,一是选址必须临近知名旅游景点且交通便利;二是管理效率必须稳步提升,由于售后回租运营方要承担房产日常维护保养与家具设备维修替换,若在项目设计环节没有全面兼顾绿色环保与家具品质等细节工作,其日常管理费用足以吞噬大部分租金收入,导致实际投资回报大打折扣。

他强调,在欧洲度假旅游地产投资领域,收益预期越高的项目未必就是优质项目。中国投资者在选择欧洲旅游度假地产项目的时候,要尽量选择可以提供较长时间租约的开发商,平衡回报率是否合理且容易达到;此外,投资者还需仔细研究开发商整体实力及管理经验,确保房产是否为全球统一售价,统一库存, 没有特意为中国市场抬价现象。PVCP集团作为欧洲旅游地产开发及管理领军集团,在全球拥有2万3千名私人业主,管理5万套度假房产。2016年,PVCP集团在上海成立了璞蔚房地产经纪(上海)有限公司,将其50年成熟的售后回租经验及精选项目带入中国,直面中国投资者,保障全球统一库存,统一售价,其在售项目都是售后回租模式,全部为永久产权, PVCP集团免费管理并运营业主的房产,提供10至15年的超长租约,以及利率优惠的跨境贷款服务。

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