中国商网 唐砚/摄

中国商报/中国商网（记者 张涛）步行街已经发展多年，在丰富居民生活、活跃城市经济方面发挥了积极作用。但从目前的情况来看，很多步行街仍在不同程度上存在环境不佳、档次不高、功能不完善、特色不突出等问题，在消费升级、电商分流、大型购物中心不断崛起的冲击下，部分步行街客流明显减少，效益也随之下降，经营陷入难以为继的窘境。针对这种状况，去年7月，商务部印发了《商务部办公厅关于推动高品位步行街建设的通知》，今年，商务部进一步把加快推动步行街改造提升列入三大工作重点之一。是什么原因让步行街变成“不行街”？又如何化解商业街的经营难题呢？

“销售型的传统商业步行街有三痛。”在在近日召开的中国商业地产行业发展论坛2019（第十六届）年会上，润凯商业集团董事长谌俊宇表示，第一痛是，步行街变成“不行街”。“现在步行街有四大不行，第一人气不行；第二品牌不行；第三形象不行；第四服务不行。”他说，这四个“不行”就构成了步行街的现状。

第二痛是，投资回报率低，甚至变成负资产。本来以为可以“一铺养三代”，但是实际上花了很多钱买来不赚钱甚至要倒贴，变成了“三代养一铺”。

第三痛是，在当初销售的时候，开发商快速地销售、快速地回笼，但是无人对后续经营给予支持，无法快速开业，因此，就像嫁出去的女，泼出去的水。这导致的结果是，投资本想赚钱，但是实际上回本很困难。

谌俊宇分析称，造成这三个痛点的主要原因，首先是对于卖出去的商铺，开发商不想管；第二，由于产权分散，管不了；第三，由于各做各的，也没人管。“不想管、管不了，没人管造成了步行街的无序状态和混乱经营。”

对此，谌俊宇和他的团队经过多年总结，针对步行街推出了三套办法，一共是118条原则，在五个统一标准之下，来化解步行街的痛点。

第一个，针对不想管，采取的措施是统一规划、统一招商，在步行街设计前期和开业前期，需要做市场调研，做业态策划，根据业态策划还要进行建筑方案的设计，要保证步行街今后的业态、功能，和购物中心结合起来，业态互补。在统一规划的基础之上，进行一个完整的业态落位和招商策划前期工作，编制详细的招商手册，并且在销售的时候对所有投资者要进行宣讲和告知。

第二个，针对管不了，采取的对策就是统一的规划、统一的销售，把步行街分成几个区域，两头两尾加中间，运营商自己的品牌先去进行运营，暂时不销售，这样就保证了步行街能够在开业的时候有知名品牌入驻。“统一销售里面的原则，就是我们的租金收入和销售价格要保证合理的回报。目前我们在售的五个项目，保证步行街的回报率在6%至8%。”

第三个没人管，采取的策略是统一运营管理、统一物业管理等围绕实现五个统一，制定《润凯商业的118条精细化管理准则》，从设计、定位、招商、运营、物业管理等方面入手，在一定的时间、范围内按照流程操作，对安全、清洁、卫生等方面进行管理。

谌俊宇表示，很多城市对于商业步行街的建设都存在不足之处，由于之前在数量上没有控制好，后续就会有一系列的经营问题。“来找我们接手的步行街不少于十个。但是，要把濒死的步行街做活难度还是很大的。”他对中国商报记者说，商务部推动步行街改造提升很有必要，但需要拿出有效举措。他建议出台政策，在步行街运营的头几年给予相关的税收优惠，并在步行街招商能力方面给予培训支持。与此同时，在招拍挂方面适当地控制商业比重。

（张涛）